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2023-01-07 点击：1118
要读懂这个政策，首先，我们需要理解动态调整机制是什么意思。动态调整即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
既然是动态，有下调那肯定也会有回升，对于已经采取阶段性下调或取消当地首套房贷利率下限的城市，如果后续评估期内，新房价格环比和同比连续3个月上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。
更多城市利率或低于“LPR-20BP”
本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。按照相关政策规定，目前首套个人住房贷款利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期以上LPR为4.30%计算，首套利率下限即为4.1%。有人肯定要问了，那哪些城市符合“同比连续3个月均下降”的标准呢，自己是否能享受到这个政策呢?
根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，最近3个月房价持续下降的城市名单共有38个，其中二线城市13个，分别为天津、武汉、大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、长春、郑州。而三四线城市为25个，分别为无锡、扬州、徐州、温州、蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、襄阳、宜昌、岳阳、湛江。
其实，因城施策降低或取消首套房贷款利率下限这一提法，对长期关注房地产的人来说并不陌生。2022年9月29日，央行、银保监会曾发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，便已经提出了阶段性调整差别化住房信贷政策。
此次的下调同样是针对房地产市场疲软的城市。整体来看，本次政策较去年的政策更加灵活，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率，降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。
地方房地产调控政策优化力度有望加大
据卡农社区了解，2022年以来，全国各地房地产市场调控政策累计已超过1120次，尤其是自11月来，连续两月稳楼市政策超过百次以上，市场各类房贷利率降低、税费降低等政策不断出台。甚至在2022年1月，5月，8月连续调整了LPR三次，从4.65%调整到了4.3%。
此前，8月24日的国务院常务会议部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，也提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
然而，尽管政策上持续在房贷利率端利好购房者，但市场的反馈并不积极，从国家统计局网站获得信息我们看到，1—11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。
也就是说在利率端政策出台过后，房地产销售额依然在低位持续徘徊。而此次央行调整政策，主要是应对近期房价、商品房销售等指标表现低迷、楼市需求复苏进度不够理想等情况。
1月5日，住房和城乡建设部部长接受媒体采访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的，都要降下来。
预计，接下来各地房地产调控政策优化落地的节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向，以及向热点一二线城市延伸、扩围。
加大头部房企的融资支持，助力房地产回稳
当下房贷政策对于居民的需求拉动力已经明显趋弱，房贷利率动态调整政策对于稳定楼市会起到一定作用，但对市场热点的提升可能较为有限。提升居民的预期和收入才能强化市场，加快优质头部房企的融资支持，才能有效化解房地产风险。
2018年，我国曾发布了《A股上市公司再融资审核知识问答文件》，要求对房企或涉房企业申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。此后，房地产行业融资一直困难重重。
2022年，央行和银保监会出台“金融16条”，银保监会、住建部和央行联合印发《通知》，松绑预售资金监管等措施出台，房产企业融资局面逐渐好转，但还是受制于融资市场“融资难、融资贵”的固有限制。且不少人认为，房产市场低迷主要原因是房价本身过高和客户手里缺钱的根本矛盾没有得到改善，房企的融资只是解决了表面问题，而没有解决商品房的销路问题，房企最终还是没有摆脱困境。
那么大家认为，贷款利率的调整以及房企专项融资支持能不能帮助中国房产市场渡过难关呢?
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