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2022-10-08 点击：1052
该通知旨在贯彻落实中央政治局会议精神，进一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善型住房需求。该模式的推广，让二手房交易环节更快更便捷。
什么是“带押过户”？
二手房“带押过户”模式是指“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。
节约交易成本 可盘活二手房交易
据卡农社区了解，原交易模式下，如果二手房有贷款未还清，多以先结清贷款再过户。如此一来，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。
买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。
人民银行广州分行在前述通知中提出，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。
推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。
二手房“带押过户”具备法律条件
“实际上，二手房‘带押过户’是有法律依据的，《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
因为该模式存在风险以及需要跨行合作互认、多部门合作等，目前推行的力度不大，这也是金融监管部门发通知鼓励推广的原因。“接下来，有金融监管的鼓励，跨行之间的合作、以及银行与房管部门的沟通对接将更加通畅。”
有不愿意透露姓名的房屋中介人士也认为，推广二手房“带押过户”模式，将有助于房屋买卖双方手续办理更快速更便捷。一旦有了“带押过户”，无需解押就可以交易，会让更多房主愿意挂牌出售了。而对于买房人来说，也不用再纠结到底要不要把自己的首付款给卖方来解押了，安全性有保障。
人民银行广州分行在前述通知中也指出，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。
人民银行广州分行在前述通知中表示，鼓励结合实际探索“带押过户”模式。在推广二手房“带押过户”过程中，要及时总结做法，形成可复制可推广的经验;工作过程中，如遇新情况，请及时向上级行报告。各金融机构要积极优化完善业务流程，提升办事效率，结合各地实际，与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系，形成具体操作规程或者业务指南，并做好相关业务人员的培训和客户宣讲等工作;执行过程中，如遇问题，请及时向当地人民银行报告。
预计接下来还会有更多城市跟进推出
实际上，二手房“带押过户”近期在国内多个地区陆续推出。
9月中旬，海南省政府官网发布“关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0版)》的通知”。其中提到二套房首付比例降至四成、二手房“带押过户”登记试点等楼市新政，引起了外界的广泛关注。
同样是9月中旬，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。此外，昆明、苏州、福州等城市支持或有限度支持这一模式。
《民法典》的二手房“带押过户”具备了法律条件，预计接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振房地产需求市场的效果值得期待。
广州多家银行：正研究二手房“带押过户”模式
带押过户”让二手房交易环节更快更便捷，不少市民对这种模式的推广拍手称赞。那么，目前广州银行机构二手房“带押过户”执行情况如何呢?
多家银行表示，正在研究二手房“带押过户”模式。有国有大行广州分行表示，目前可以办理行内带押过户的转按业务。对于抵押权隶属跨行的，为防范抵押权悬空，正在探讨如何通过引入担保、公证等方式，确保带押过户和新业主按揭贷款抵押权的顺利实现。
不过，广州资深按揭贷款专家、大源按揭总经理表示，引入公证、担保，也存在一定问题。一方面，需要增加费用，未能减负，交易双方需要支付公证费或者担保费，依然是一笔负担，甚至需要支付两笔费用。另一方面，按照目前担保公司的通行做法，担保存在放大作用，假设放大25倍，那么100万元保证金可放大到2500万元担保金额，而当前房子金额动辄几百万上千万元，一旦出问题，担保公司的赔付能力有限，对银行来说是没有保障的，所以目前对银行来说，担保金不够，担保能力不强，这也是此前与“带押过户”模式类似的按揭转贷款模式做不下去的原因。
如何更好保障各方利益?
如何让各方的利益得到保障，以便二手房“带押过户”更顺利推进呢?推广二手房“带押过户”模式，必须尊重原银行未结清的事实，建议先“二押”，取消原来贷款银行必须开具“涂销证明”的做法，改为开具“变更抵押证明”，以此保证原贷款银行的利益。房子过户后，原银行是一押银行，新的贷款银行则是二押银行。
同时，二手房购房者的首付款，房贷放款等，在原贷款银行一押解除之前，都要进行资金托管，并以尊重原贷款银行为原则，无论买家申请商业贷款还是公积金贷款，所有的资金都需要由原贷款银行指定的中间账户监管，以此确保原贷款银行利益。
此外，还需要网签合同提供技术性保障。目前各个银行与房管局的网签系统已实现联网。建议当前的网签系统增加一模块，备注本次交易是否属于“带押过户”，由原贷款银行注明。如此一来，新贷款银行知悉这是带押过户，由此在新银行是二押的前提下可以放款。
广州住房公积金管理中心现在规定，如果买家申请公积金贷款，则首付款需要在公积金中心指定的账户办理托管，在带押过户前提下，公积金中心需要让步，由原银行监管相关费用。这么一来，各方都知道了房子是否是“带押过户”，以将风险降至最低，保护各方的利益。“不过，这个过程需要原贷款银行、新贷款银行、公积金中心、房管局多方的配合才能实现。”
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