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2022-07-18 点击：1198
一些业主采取了集体停止偿还住房贷款的做法。一些法人认为，业主通过切断供应来主张其权利是有风险的，银行可能会记录不良信用或起诉他；一些法人还认为，业主有权要求解除购房合同，然后要求解除银行贷款合同。开发商应退还银行贷款和买方的购房款，这对买方最为有利。问题是，开发商从哪里获得资金来返还购房款和银行贷款？
在商品房预售制度下，一些购房者签署认购书《房屋买卖合同》，从定金和首付款开始，开发商将以在建项目的名义从银行抵押房地产融资。随着商品房销售数量的增加，当购房者开始支付第二次购房价格时，建筑物的主体结构一般已完工。此时，许多购房者需要与银行签订抵押担保合同来支付购房款。商品房交付时，购房者一般需要支付少量的定金。事实上，当购房人与银行签订抵押贷款时，就形成了以购买商品房为抵押的银行贷款合同。
在法律上，买方和开发商签署《房屋买卖合同》，与银行签署《借款合同》它是两种独立的法律关系。然而，事实上，只有一个目的是购买特定的商品房。当开发商未能按时交付房屋或未完成的财产无法交付时，是开发商未能按时交付房屋，导致未能实现合同目的。根据《民法典》第563条规定，买受人可以行使不安抗辩权，并要求终止与开发商的销售合同。合同终止后，开发商应退还买方支付的购房款，包括首付款和银行贷款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条根据《民法典》第563条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付价款，经催告后三个月内未履行的，应当支持有权解除合同的人，但当事人另有约定的除外。
然而，真正的困境是它不可操作。开发商没有钱还购房者，钱也不会使房地产烂尾楼。一旦买方和开发商之间的关系《房屋买卖合同》取消了。买方和银行《借款合同》它将失去抵押品，借款的目的将无法实现。买方要求终止贷款合同也符合法律规定。然而，在合同终止后，银行将要求买方退还已转让给开发商的购房贷款。如果买家有足够的资金，他们不会申请银行贷款。因此，此处不可操作。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、终止，商品房抵押贷款合同的目的不能实现。当事人要求解除商品房抵押贷款合同的，应当予以支持。
第二十一条以担保贷款为支付方式的商品房买卖合同当事人要求确认该商品房买卖合同无效或者要求解除、终止该合同的，被担保人作为具有独立债权的第三人提起诉讼的，应当与商品房抵押贷款合同纠纷一并审理；未提出诉讼请求的，只处理商品房买卖合同纠纷。被担保人就商品房抵押贷款合同纠纷单独提起诉讼的，可以与商品房买卖合同纠纷一并审理。
商品房买卖合同被确认无效、解除或终止，商品房抵押贷款合同也被终止后，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款本息分别返还给被担保人和买受人。
有人说，开发商可以把首期款退还给买家，把贷款退还给银行，这也省去了麻烦。合同具有相对性，这种跳跃式回报没有法律依据。
开发商没有钱，银行也不会同意。在没有开发商资金的情况下，很难将首付款退还给买方或将贷款退还给银行。就未建成住宅而言，开发商负债累累。未建成住宅是一项负资产。只有完成交付的房屋才能成为可转让资产。当时，无论是买方还是银行，都可以通过偿还房屋债务来部分实现。
当买方违反抵押时，有哪些法律风险？买方和银行之间的贷款合同是相对的。供应中断属于违约，银行将记录不良信用记录。同时，银行有权《借款合同》起诉买方。法院裁决后，买方面临被执行的风险。如果买方没有足够的资金偿还贷款，他可能会进入不诚实的执行者名单，并被限制高消费。如果买方拥有其他房屋或资产，他可能面临被强制执行的风险。
所以，似乎买房的人在他们做的每件事中都遭受了损失！最初，开发商违约，未能如期交付房屋，但最终，买方违约，未能如期偿还银行贷款。由于这是开发商的违约行为，有必要让开发商承担法律责任，用尽法律手段，让被暂停的房地产和未完成的房地产恢复工作和交付。
当然，上述讨论都是关于购房者应如何处理未完工房地产的法律分析。实际上，如果只有开发商延迟交付房屋，但不停止建设，这表明开发商仍然有足够的资金。买方要求解除购房合同和贷款合同，开发商有足够的资金返还，在法律上是可行的。在这种情况下，由于开发商延迟交付房屋，买方要求取消房屋销售合同不一定是最佳选择。开发商可被要求在延迟交付期间承担违约责任，如在延迟交付期间承担房屋租金，或为购房支付的银行贷款利息等是合法的。
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