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2021-10-15 点击：2612
2013年，法拍房开启线上交易方式，阿里司法统计到的数据显示，2013 年线上挂拍金额为 148 亿，而之后市场不断扩大，2017 年已经扩张到 9254亿元，在这四五年时间里，市场规模扩大了约 60 倍，法拍房的成交率从 13%增长到了38%。
法拍房交易过程透明，便于社会监督，我们可能会担心的“串通勾结”、“暗箱操作”这种现象根本没有发生的空间。
所以，越来越多有自住需求的人参与竞拍，也吸引了银行尝试开展在网络司法拍卖背景下的住房按揭贷款业务，并创新推出了“补按揭”和“阶段性担保购房按揭”两种业务模式。
一、法拍贷发展前期：补按揭模式
“补按揭”是近年来银行二手房按揭贷款市场上的一个创新业务品种。
普通的二手房住房按揭贷款业务，是买卖双方一起到银行申请，证明购房交易的真实性，银行审核通过后，交易双方进行先过户、再抵押、最后放款的流程。但是在卖方不配合，坚持要求先付款、后过户的情况下，创新推出了“补按揭”模式。
即由买方民间拆借资金先全款支付给卖方，办理过户后，再到银行提交购房历史交易证明材料，银行审核通过并办妥抵押登记后，发放贷款以归还购房人的个人债务。因为申请贷款发生在房产过户登记以后，因此称为“补按揭”。
“补按揭”模式完全适用于“法拍房”，业务流程概括如下：
竞拍成交→第三方垫资→全款支付法院→办理房产过户→申请银行贷款→办理房产抵押→银行发放贷款、归还第三方垫资债权人
由于“补按揭”需要竞买人拆借民间高息资金用于全款支付法院，增加了竞买人的利息负担;且由于竞拍后办理产权过户、物业交割、贷款申请、抵押登记等环节的时限无法确定，加上银行信贷政策频繁调整，竞买人是否能顺利获得贷款，有很大的不确定性，优点在于民间资金决策速度快，这种模式也适用于全款拿房后把房产通过经营贷抵押出来。
二、主流模式：阶段性担保购房按揭
由于“法拍房”的特殊性，监管部门尚未将“法拍房”纳入普通二手房按揭贷款业务管理，才有了在网络司法拍卖背景下的“阶段性担保购房按揭”业务模式。
“阶段性担保购房按揭”模式下，竞买人只需要支付首付款，向银行申请按揭贷款时，引入第三方金融担保机构作阶段性担保，银行预审通过后，竞买人参与竞拍，竞拍成功，银行在拍卖成交十个工作日内发放贷款，支付法院指定账户。业务流程概括如下：
申请贷款→竞拍成交→第三方阶段性担保→银行发放贷款、支付法院→办理房产过户及抵押→阶段性担保责任解除
由于发放贷款时，“法拍房”尚未办理过户及抵押手续，需要由第三方担保机构承担阶段性担保责任，买受人需支付一定的担保费。
这种业务模式来源于购买开发商期房的一手房按揭贷款业务流程。在开发商销售期房时，建筑工程达到一定进度，银行即可放款，这个时候还没有办理产权证及抵押登记，需要由开发商承担相应的阶段性保证责任。在办妥抵押登记后，银行解除开发商的阶段性担保责任。
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