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2023-02-07 点击：863
进入2023年房贷的提前还贷潮让银行压力山大，让房贷还款人十分无语，有的提前还款要提前两个月预约，有的已经预约了三个月以后才能提前还款。以前都听说过贷款难，审批严格、审批时间长、贷款额度经常排队，现在没有想到还款也要排队预约，还不一定还得上。
为什么会出现房贷的提前还款潮，当然最根本的原因是银行房贷利率的下调导致房贷利率进入“3时代”，让提前还贷者有利可图。1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，一大波城市下调了首套房贷款利率下限，约30城已下调了首套房贷款利率，有20多个城市首套房贷利率已经进入“3”时代，包括郑州、天津、厦门、福州、沈阳等一些重点二线城市，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。
房贷利率下行引发的提前还款潮真的对房贷者有利吗?我们应该如何看待和处理目前出现的房贷提前还款潮?实际上是以下三种情况三种处理方式：
第一种情境，确实有一部分闲钱同时又有房贷，那么坚定地提前还贷自然是有利的
郑州的李女士2019年买房贷款280万元，当时的贷款期限30年、贷款利率是5.88%，与周围同事的6%以上的房贷利率相比算是比较低的，虽然自己当时选择的是浮动利率，在2022年5月LPR下调了0.35个百分点，根据合同条款规定2023年1月1日利率调整，从以前的房贷利率5.88%下调到5.53%。
以等额本息还款方式、280万元贷款金额进行测算，5.53%的房贷利率30年期限每个月偿还贷款本息15950元，30年需要支付利息294.23万元。
李女士有120万元的闲钱，但是从目前的情况下基本没有什么值得投资和理财的方式对抗5.53%的房贷利率，虽然房贷利率下调了但仍然是比较高的。
从人们常用的投资手段和方式，股市投资风险大是所有的人都知道的，央视《经济半小时》对76.46万名股民进行调查显示，2022年有92.51%亏损;2022年度上证指数累计跌幅15.13%，深证成指跌幅25.85%，创业板指跌幅29.37%，据媒体以2022年底的A股市值进行测算，2022年A股股民人均亏损达到7.87万元。
那些炒股不如炒基金的人也再一次汗颜，到2022年12月19日收盘，整体基金市场平均收益率-10.5%，近七成基金年内收益告负，公募基金平均收益率为-17%，只有不到一成的公募基金取得正收益。
而银行理财去年的情境大多数人都知道了，无论是银行理财净值的大幅度回撤还是6000多只银行理财产品亏损，或者是2022年底时平均兑付的2%左右的收益率，都无法与房贷利率相比拟。
因此，作为李女士这样的房贷者如果有部分闲钱坚定地提前还贷是非常理解的，同时也是应该坚定地去做的，毕竟目前没有任何投资方式能够达到房贷的利率水平。
第二种情境，只是因为房贷利率下调，想能完贷款中介实现房贷利率的降低，这就要慎重从事。
有一些人是因为房贷利率下调希望降低房贷利息成本，有的人则是因为一些贷款中介忽悠而想通过贷款中介实现房贷利率下调的目标，毕竟自己没有多少多余的钱提前还贷，更重要的是，这样的提前还贷还是全部偿还。
经目前杭州首套住房的房贷利率已经下降到3.8%为例，张女士2021年房贷7成、期限30年、4.5%的房贷利率贷款300万元，如果提前偿还房贷再通过新贷款3.8%的利率进行转换，则少支付一大笔贷款利息。
我们测算一下，以等额本息进行测算，300万元贷款每个月偿还本息15200.56 元，30年支付贷款利息2472201.35 元;如果是下调到3.8%的房贷利率，则每个月偿还本息13978.72 元元，30年支付贷款利息2032339.39 元;则每个月少还本付息1221.84元，30年累计少支付利息43.98万元。是不是很诱人?如果是那些贷款在6%甚至6.2%的房贷人，上百万的房贷利息节省就非常可观和动心了。
因此，一些房贷人在贷款中介的忽悠下想提前全部偿还房贷然后再通过新的房贷进行转换。
这里需要解决几个根本性的问题：一是房贷中介并不是无偿的，而房贷中介垫付的房贷资金成本是非常高的，甚至年化利率在24%也非常多;二是房贷中介会收取另外一些各种费用，这些费用也会大大加大转换成本;三是如果在提前偿还贷款和再贷款之间出现大的偏差，那么需要付出的成本会更高。
因此，如果是你没有足够的闲置资金提前还贷，只是单纯地想通过贷款转换成低利率的贷款，你完全可以向其他银行申请新的房贷，通过新的房贷进行转换，而不要通过房贷中介进行转换。这一点一定要成为一个明确的原则。
第三种情境，通过三种方式减轻房贷利率压力，但同时也要防止陷入房贷利率陷阱
提前还贷只是降低房贷利率的一种方式，虽然目前银行面临的压力比较大，而且很多银行已经将预约提前偿还贷款的期限延迟到4个月以后，同时银行肯定不愿意放弃如此优质的信贷资产和高收益的信贷资产，毕竟房贷贷款者减少的利息就是银行的利润。
如何既降低房贷者的利息压力，又能够减缓大量的提前偿还潮带来的压力，同时还要防范房贷利率陷阱呢?主要有三种方式：
一是人民银行和监管机构应该引导银行适当下调高利率房贷的利率水平，以弱化提前还贷潮的压力。主动出击和主动化解提前还贷潮比被动应付和推迟提前还贷可能更有利，比如对于那些5%以上的房贷利率下调到4.5%左右以平息房贷高利率贷款者的贷款利息压力，或者针对高利率房贷买房者以一定的比例下调房贷利率。
二是目前情况下大多数人肯定应该选择等额本金还款方式和浮动利率，毕竟只有浮动利率才能享受到贷款利率下浮的好处，而固定利率则不可能获得贷款利率下浮的好处;同时等额本金还款方式比等额本息还款方式支付的利息更少，但银行的制式合同和客户经理推荐的和平感觉等额本息还款方式，这一点一定要注意和重视。
三是提前还贷要坚守一个原则，不要借钱还贷，毕竟借钱也是有成本的，同时借钱的人情和还款压力也比较大;不要希望通过经营贷、消费贷进行房贷转换，这样的转换面临巨大的违规成本和风险，一旦出现违规银行可能全部提前收回房贷;三是要考虑未来房贷利率的变化成本，现在的提前偿还贷款潮如果在以后遇到房地产市场复苏和大量的房贷需求增加，房贷利率上行也不是不可能。
目前的房贷提前还款潮给房贷者和银行都带来巨大的压力，但任何事情都不要绝对，提前还贷要量力而行，同时适可而止，任何超过自身能力的提前还贷都可能带来不可预知的后果。你支持提前还贷吗?在评论区说说你的看法吧。
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