（项目融资第209讲，第一部分：AMC老兵谈不良资产。第二部分：房地产类不良资产处置“八大创新方式”！第三部分：信托处置不良资产的运作模式解析。
本期主要从AMC、房地产、信托角度分析、研究不良资产及处置方法。
我们都知道，政策方向调整或行业周期轮动会导致一些行业、一些企业，在某段时间面临困境，甚至有倒闭的可能（比如房地产和一些国企）。但是，其中一些企业尚有挽救和重生的可能。。。因此，研究不良资产和如何有效的处置显得尤为重要。
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第一部分：AMC老兵谈不良资产
一、从神坛走向凡间？
十年前，“不良资产”还仅仅局限于银行、四大AMC、法院、交易所以及部分律所、拍卖行等互相之间形成的密闭空间里，从事这个行业（如果称其为行业的话）的人员凤毛麟角。依托不良资产业务，四大AMC从金融的“清道夫”变成如今的“高富帅”，即使这样的励志故事也并不为人熟知。
但在当前经济下行，尤其是去年下半年以来银行不良率节节攀升的背景下，“不良资产”突然之间被各路资本所追捧，成为街头巷尾的热词。不论是官方重启不良资产证券化，还是允许银行对债务人企业实施“债转股”措施，实体经济的颓势蔓延至金融体系已是不争事实。不过，在社会资本流动性过剩和“互联网+”的推波助澜之下，“不良资产”被腾挪转移、张冠李戴、改旗易帜，乱花渐欲迷人眼，也真是让人醉了。
首先，不良资产与国有企业改革密不可分，可以说是国企改革的副产品。每一次国企改革，都意味大量企业的重组、改制，甚至倒闭、破产，而作为主要输血方的国有银行，必然承受其余震。尤其值得注意的是，第二次（1985-1992年）和第三次国企改革（1993-2002年），允许国有企业破产和“抓大放小”，一大批经营不善、资不抵债的中小企业倒闭，受此拖累，国有银行的不良贷款率曾一度高达30%（2003年左右），被西方国家称之为技术性破产。
其次，不良资产四个字最早的出处是在1995年前后，人民银行系统及部分高校科研人员在相关的媒体和期刊中，将原贷款四级分类下的呆滞和呆账两类信贷资产统称为“不良资产”。相对官方的界定，应该是2001年人行下发的《贷款风险分类指导原则》，其把次级、可疑和损失三类合称为不良贷款。不良贷款也随即被认为是不良资产的主要组成部分。即便如此，“不良资产”这个词也没有特别明确的法律界定。
由于不良资产的概念最早源于银行信贷资产，尤其是随着1999年前后四大国有银行改制上市，不良贷款的剥离和四大金融资产管理公司的成立，让“不良资产”这四个字第一次走进公众视野，成为了等同于AMC的一个标签。
在这之后，随着国企改革的深入，不良资产的范围也逐渐从银行和AMC领域扩展到国有企业。从财务会计角度出发，很多国有企业的“资产损失”，也被称之为不良资产，尤其是国企股份制改革如火如荼的2003-2007年之间。
而目前，银行的不良贷款攀升和国有企业的问题资产增多。不良资产的范围再次被扩大化，这就是民间的“问题资产”，包括民间借贷、担保、典当、寄售形成的问题资产以及互联网金融平台形成的坏账。而操作这类民间资产的机构也在试图寻求“正名”，与金融不良资产划定上等号。
综上所述，如果确实需要分类的话，可以按照资产来源对不良资产进行一个勉强的分类：
1.银行不良资产：专指银行不良债权、不良信贷；
2.非银类金融不良资产：信托、证券、租赁、保险等机构收益权资产；
3.国有企业不良资产；应收账款、抵押资产、实物资产等；
4.民间不良资产：担保、典当、寄售、P2P以及个人形成的急于变现资产。
这四类资产的特点和属性不完全相同，尤其是前三类与第四类，在具体的处置手段、交易模式、法律认定等方面有着非常大的区别。因此，无论不良资产的内涵和外被如何扩大化，如何被嫁接上各种时髦热词，一定要区别资产的来源和性质，否则很有可能被误导。
二、不良资产，赢在何处？
不良资产（仅指银行的不良信贷资产）在国外也叫问题资产、有毒资产、受压资产等。无论何种称谓，都有特定的投资价值。
案例
投资成功：假设某资产包账面本金1亿元，账面利息5000万，某投资人按照本金3折收购，收购成本为3000万元，处置期间全部费用1000万元。则理论上，如果全部回收的话，该资产包可回收资金上限是15000万元，最终投资收益率为367%（不考虑处置时间）。
假设存在二次开发机会，比如债转股后股权价值有升值空间，15000万元债权转换为15000万元股权（按照1：1转化）。未来股权市价升值的倍数为n的话，最终投资收益率就是n*367%。
投资失败：假设全部亏损，则亏损额度就是3000+1000=4000万元。
因此，该案例中不良资产投资理论收益区间为（-4000，n*15000）
不良资产中大多数是关停倒闭、破产或者诉讼的债务人，处置时间越久，偿债能力越差，因此整体回收的可能性较低。
能够进入不良资产范围的都是银行列入五级分类中后三类，尤其是损失类占比较高，基本上可以占到一个资产包账面价值总额的80%以上，所以能够有希望回收的次级类或可疑类占比不到20%，甚至更低。
不良资产中有少部分抵质押资产或者债务人是因为行业环境或者整体经济环境下行造成流动风险，资产价值走低，而出现偿债能力问题，但是收购后短期内如果经济环境没有得到改善，而是继续处于下行空间，则很可能进一步降低处置回收的可能性。
存在两种收购行为，一种是简单买断式收购，再处置转让，一种选择性收购。前者买断后再寻找下家，收购方可能无法对资产包进行深度价值挖掘和开发，无形中增加了资产包的成本。对于第二类的话，可能会做到与市场需求的匹配。
不良资产存在严重信息不对称，尤其是资产线索，甚至要动员经侦、刑侦的力量，这类价值信息被封锁在非常狭窄的空间里，获得这样的信息途径极其有限。
不良资产无法通过正常的商务谈判途径和正常的企业还款途径解决，而是要动用包括法律在内的多种手段，要依靠法院、律师、工商、税务、甚至地方政府的资源，而谁能掌握和动用这些资源谁就可能在处置上有所斩获。
不良资产有着非常强的地域特点。且很多资产包中存在联保、共保、合保以及多头借款的情况，借款人、担保人之间往往处于同一产业链或者为同一实际控制人，很多债权都属于当地一个行业，关系错综复杂。外地的处置力量很难短期介入，必须要依靠当地的力量。
处置不良资产中存在较高的时间成本、资金成本、管理成本、潜在其他高收益项目投资成本。投资者很可能坚持不到淘沙见金的时刻就选择放弃，而这种放弃很可能意味着失败，也可能是有效止亏，因为谁也不知道沙里是否是烂泥。
其实，无论是沙里淘金也好，还是海底捞也罢。不良资产的价值在于交易对手的错误和市场的错误，给了捡陋抄底的机会。如果海底捞小分队能捞起最肥的那片肉-多数债权和控制权；蘸以饱满的酱汁-增添管理专家使项目起死回生，市场估值提升；再将债权转为股权，入口、咀嚼、下咽，肚饱腰圆，盆满钵满…这将是多么美妙的一场火锅之旅啊。
三、债转股重启，AMC何去何从？
对于债转股，AMC（仅指四大资产管理公司）并不陌生，早在上个世纪九十年代末，AMC成立之初，政策性债转股就是AMC重要的不良资产处置手段。《金融资产管理条例》明确把债转股和阶段性持股列入AMC的营业范围。
国务院批准原国家经贸委推荐规模内债转股企业580户、债转股金额4050亿元。时至今日，四大资产管理公司手中仍持有一些当时留下的股权未能处置变现，其中不少是难以处置、无人愿意接盘的。以华融资产为例，1999年参与债转股企业达281家，截至2015年底，华融仍持有其中的217家，占比高达70%，账面价值合计为242亿元，其中上市企业账面资产占比为54%（2012年为40.56%）。信达资产2015年持有183户，比2012年减少72户，2015年处置户数41户，账面价值总额387亿元（2012年为482亿元），其中上市企业账面价值合计占比为18.35%（2012年为24.43%）。可见，大部分债转股企业尚未有效退出，但是华融资产持有的上市企业股权资产比例远高于信达资产。
当前债转股所处的大环境与十几年前已大为不同。如果前一轮是政府主导的政策性债转股，那么本轮债转股则可能或更多的体现为市场推动、社会资本广泛参与的经济行为，这比AMC单纯的处置不良资产更值得玩味。因此，如果本次债转股试点名单中，AMC无缘参与的话，那么对AMC而言不利影响主要有三个：
如果本次债转股全部以银行为主体，那么势必对AMC的市场空间造成挤压。实质上，目前银行对于AMC参与债转股的态度是比较排斥的。银行从转型发展角度出发，通过债转股来实现向混合经营、兼具投行职能、垄断信贷市场向综合金融方向转变。这恰恰是AMC的成长轨迹。因此在这个领域，二者可能存在竞争替代关系。
本轮债转股以银行为主体可能性较大，使银行对转股资产的议价能力相对上升，极有可能将前景较好的企业自行转股，而将回收困难较大的债权向AMC剥离，对AMC的运作能力提出了挑战。若收购过多不良而难以退出，会导致AMC资金流动性进一步吃紧，甚至无法支付自身财务费用。
对于同一债务人（拟转股企业），银行拟通过债转股成为股东，希望通过减轻企业还本付息压力、完善治理结构，帮助企业经营脱困，从而实现股权价值层面的退出渠道，但是对于作为债权人的AMC可能面临着短期处置变现的压力，对债务人有着强烈的清偿诉求，这与银行的动机直接冲突。
如果AMC能够参与到本次工作中，则有利影响表现为：
（1）AMC可发挥自身多年以来的经验和优势，AMC目前均为金控格局，拥有综合金融牌照和资本运作能力，通过债转股后的债务重组、资产剥离、并购融资等手段，可能会提升企业经营业绩和市场价值，有利于AMC以股权转让方式退出。
（2）在与债权银行持有同一债务人企业的情况下，如果部分存量商业性收购债务若符合本轮债转股标的企业选择，将提高这些债务企业的偿债能力，有利于AMC部分债务的短期回收。
当然，即使参与到本轮债转股中，问题也十分明显，鉴于过去AMC持股的业绩表现，有如下问题需要解决：
Q1：如何保障股权退出渠道的畅通和落地；
Q2：如何协调与银行等新股东的诉求与利益；
Q3: 如何发挥AMC对企业治理结构的积极作用；
Q4：对于所谓“有潜在价值、出现暂时困难”如何筛选，区分是属于行业周期还是经济周期。
本轮债转股无论入选企业是哪些，有哪些机构参与工作，势必是银行、AMC、债务人及其原有股东、主管单位之间的权益博弈过程。单方面满足一家利益很难取得实质效果，因此需要“联合共治”，即使是银行主导的债转股，在转股交易结构安排、各方利益分配、企业内部治理以及退出渠道等方面也需要得到相关各方的支持配合。
四、不良资产，规模到底有多大？
1.银监会的数据：中国银监会公布的2015年监管数据显示，截止2015年底，商业银行不良贷款规模是1.27万亿，不良率是1.67%。
2.财新网：截至2016年2月末，银行业金融机构不良贷款余额逾2万亿元，不良贷款率为2.08%。其中，商业银行不良贷款余额近1.4万亿元，
3.国际货币基金组织（IMF）4月13日发布报告称，按照贷款企业收入能否覆盖银行利息的测算，中国银行体系中具有潜在风险的贷款总额或接近1.3万亿美元，由此可能导致商业银行产生约7560亿美元的潜在损失，这占到中国GDP的7%，约合人民币4.67万亿。
4.各路民间机构大胆预测不良贷款规模未来可能超过10万亿。当然这里面肯定是把企业不良资产和民间不良资产都统统算进去了。
那么，到底中国金融系统包括银行业的不良资产规模有多大，如何测算才靠谱呢？
我们知道，按照当前金融分类监管格局，中国金融系统包括银行业、证券业、保险业、信托业、租赁业以及基金、期货等子业。
而银监会管理的银行业系统非常庞大，截至2014年底，银行业金融机构包括3家政策性银行、5家大型商业银行、12家股份制商业银行、133家城市商业银行、665家农村商业银行、89家农村合作银行、1,596家农村信用社、1家邮政储蓄银行、4家金融资产管理公司、41家外资法人金融机构、1家中德住房储蓄银行、68家信托公司、196家企业集团财务公司、30家金融租赁公司、5家货币经纪公司、18家汽车金融公司、6家消费金融公司、1,153家村镇银行、14家贷款公司以及49家农村资金互助社。2014年，5家民营银行获批筹建，其中1家开业，1家信托业保障基金公司设立。
而商业银行主要包括政策性银行、大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行。也就是说，银监会每次公布的商业银行不良贷款余额和不良贷款率仅仅是银行业的一部分。
清楚这个关系，我们基于官方的口径为基准，逐步来测算一下：
2015年底，商业银行贷款余额76.13万亿，其中：关注类贷款2.88万亿，不良贷款1.27万亿，不良率1.67%（注：银监会数据）。
2015年底，整个银行业的贷款余额是98.1万亿（注：银行业协会数据），假设整个银行业的不良率与商业银行不良率持平（实际情况可能更高，因为商业银行的风险监管是最严格的）。则银行业的不良贷款规模为1.64万亿，比商业银行不良贷款规模高0.37万亿。
2015年底，中国金融体系的贷款规模（社会融资规模）为138.28万亿（注：人民银行数据），假设此口径的不良率也是1.67%（实际情况也可能是更高，道理同上），则中国金融体系的不良贷款规模2.31万亿，比商业银行不良贷款规模再高出1万亿。
根据11家上市银行的数据，2015年，11家商业银行的关注类贷款总计1.89万亿，而关注类贷款的向下迁徙率高达29.8%，高于2014年的21.09%，也就是说关注类贷款过去一年转换为不良贷款的比例为29.8%。假设2016年仍维持这一上升趋势，则11家上市银行的新增不良贷款规模至少0.57万亿。
而11家上市商业银行2015年底贷款规模为56.6万亿，占商业银行贷款规模的74.34%，占银行业的57.7%，占整个金融体系的40.93%。假设整个金融体系也存在银行“关注类”贷款的统计口径，则粗略估计，金融体系2016年至少新增不良规模：0.57×（1÷40.93%）=1.39万亿
因此，2016年的金融体系的不良资产规模至少在：0.57×（1÷40.93%）=1.39万亿
5.如果今年的商业银行不良率突破2%，那么最后的测算结果为：3.7×（2%÷1.67%）=4.33万亿
考虑银行业惯用的不良隐匿、腾挪、转换等操作手段，整体金融系统的不良资产规模可能远远超过4万亿，不良率超过2%已成为事实，而这个规模是1999年成立四大AMC时，银行剥离不良贷款规模的两倍。
五、不良资产的估值到底有多难
不良资产的估值是世界性难题。根据项目具体情况和委托方的要求，不良资产估值的对象可能是债权资产，也可能是用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产或其他资产。股权资产和实物类资产的评估有比较完整的评估体系和估值技术，但对于债权评估就相对比较困难，没有成熟可靠的估值方法。
尤其是对于不良资产包，由于资产包涉及到债权笔数众多，债权债务关系错综复杂，对于整体资产包的估值难度更大。本文以债权不良资产包为例，分析不良资产估值的难点以及可能的突破口。
了解资产包的债权总额、本息比例、债权集中度、行业结构、区域结构、诉讼比例、抵质押比例等基本情况，并进行全面分析。
资产包的估值结果可能适用于交易转让定价，也可能仅仅是持有期间的账面价值调整，或者用于债务重组。
因评估目的不同，可参照假设清算法、现金流偿债法、交易案例比较法、专家打分法和其他适用的分析方法，其中假设清算法最为常用。
需要经过大量的阅卷、信息检索、实地调研等阶段。资产包规模较大的，可以按照债权集中度以及前期的阅档分析、信息检索的结果，以确定重点调研项目，最后汇总分析。
无论是聘请资产评估机构还是项目组自己的评估，都只能作为价值参考，还要根据市场条件、公司诉求进行综合判断决策，最终根据交易情况进行可能的调整。
债权本质上是一种请求让他人为或者不为的权利，并没有直接对应的实物或者具体的请求对象。因此评估这种权利的价值需要间接评估债务人企业的还款意愿（偿债）和还款能力来获得，这与实物资产和股权价值的评估非常不同。
不良资产属于小众、封闭、专业的领域，具有明显的买方市场特性。交易规模小，交易区域分散，受让者少，因此潜在的资产包受让人在议价能力方面可能高于资产包出让人。
不良资产有资产的属性，因为他未来可能带来预期收益（尽管不确定），因此具有“有用性”，基于这种有用性可以确定一个理论上的内在价值（类似于“价值锚”），但是这种价值会在交易过程中发生两次背离：一是内在价值与评估价值的背离，二是评估价值与市场价格的背离，因此最后的交易价格未必与其内在价值符合，普遍存在低估或者高估的现象。
掌握和分析大量有用信息是资产包估值的基础条件，然而随着资产包处置时间的拉长和一次次被动的转让，有用信息的数量和质量都会衰减，重新收集和整理这些信息要么在技术上不可行，要么在经济上不可行，这给估值带来越来越大的难度。
与股权、实物类资产估值不同，债权估值涉及大量无法定量、量化的因素，除了债务人还款意愿外，还包括相关关联方的态度、行政干预、政策导向、法院执法力度、处置队伍专业能力等问题。
不良资产包中分布着大量 “三无”企业，属于低质无效资产，这类项目债权占比一般都接近70%-80%，户数占比接近80%-90%，容易分散和占用估值人员的精力和时间，而寻找剩下的不足20%的有价值项目的过程本身也很有挑战性。
即使上述所有难点都能攻克，影响最后估值的关键变量就是债务人的还款意愿。这种主观的意愿无法用模型或技术完全模拟和预测出来，这也是债权估值与实物资产、股权资产估值的一个本质区别。
无论是债权估值，还是股权、实物资产估值，其评估价值与市场价值、内在价值的偏离在所难免。尤其是债权的价值有着明显的时间性、周期性，估值技术再发达，也无法预料未来一年、两年的价值变化和实现情况，因此可以根据债权估值目的，设定动态调整机制。以进行交易目的为例，可以将资产包估值分解为两部分：一个是交易期初的转让定价，一个是根据资产包处置期间的真实业绩，在期末进行动态调整的补偿价格。
2.长期看，建立不良资产市场体系是解决估值问题的根本之策
引入更多的市场主体，提高市场容量，形成价格发现和竞争机制。首先是启动不良资产“供给侧改革”，开放不良资产市场一级市场对于社会资本的限制，增加资产有效供给。
其次是充分发挥不良资产中介组织（交易所、互联网平台、专业投资平台等）的媒介作用，形成一、二级市场的联动。
最后尝试探索形成不良资产的“做市场制度”，四大AMC可以扮演做市商，从而起到稳定市场、活跃交易和平抑价格的作用。
六、“不良资产+互联网”模式生存考验
过去两年，“互联网+”已经席卷人们的衣、食、住、用、行，从服务业、工业到农业，无处不见互联网的身影和尾随的资本触角。2015年伴随着不良资产的攀升，互联网又盯上了这一传统封闭的金融领域，目前民间出现的号称“不良资产+互联网”平台不下50家，大家都在筹划可能颠覆传统不良资产处置的新模式。
但从目前的实践情况看,“不良资产+互联网”仅停留在以下几个方向：信息推介、信息展示、信息搜索、网络竞价（形式上），以及不良资产培训，更有甚者，把民间借贷直接包装为不良资产，与金融不良资产混为一谈，这与行业的期望相去胜远。尤其是近期，一大批营销炒作不良资产的互联网平台纷纷歇业、失联和倒闭，让我们不得不认真的辨析，互联网和不良资产之间的跨界混搭是否真的能激发火花。
还原互联网和不良资产各自属性
互联网从始至终都是载体和工具。互联网是信息聚集、共享、传播的载体，是渠道、工具、技术，但不是内容本身。互联网金融、工业互联网、能源互联网、互联网农业，统统都是“形式+内容”、“渠道+内容”，尽管互联网重塑、改造了一些行业，但不可否认，没有内容的互联网从始至终都不可能产生，不可能发展壮大。
到目前为止，互联网渗透和正在渗透的领域包括：社交、电子商务、金融、车联网、娱乐、医疗、教育，这些领域有一些共同特点，比如强调用户体验、用户粘性、有一定应用场景、产品或服务易标准化、交易可控性强、具有复制性和传播性，可以通过互联网的网路特性形成规模效应和外部效应等。
不良资产是特殊的金融资产，由于债务人违约而导致债权清偿价值低于账面价值。不良资产的运作过程，包括尽职调查、估值谈判、合同订立、支付交割、处置管理和结项这几个关键环节，从行业看，分为一级市场（资产包发包）到二级市场（交易转让）。
因此，互联网与不良资产的组合中，互联网也只是技术和工具，不良资产本身的内在业务逻辑和盈利模式才是真实的内容。
互联网难解不良资产行业痛点
不良资产行业有四大痛点：信息不对称、估值定价、处置变现和机构业务属性。
不良资产的信息源匮乏。不良资产从银行剥离的过程本身就是银行将有限私人信息让渡给社会，换取流动性的过程。而在后期转让和处置中，有价值的信息线索会随着时间推移逐渐或减弱、或改变或者完全消失。线下尚且无法搜集整理到全面的信息，互联网如何做到？也许有人说，可以发挥互联网强大的信息搜索挖掘功能，但前提是存在这样的信息，不良资产存在很多信息“真空”地带。此外，互联网阻挡不了信息的衰减。资产包绝大多数项目信息可能从企业还在正常贷款时刻起就处于衰减状态，利用互联网无法阻挡这一过程。
不良资产恰恰排斥信息共享。做过不良资产的人可能都知道，有一些信息对于不良资产回收处置至关重要的线索，不能也不必公开，比如债务人担保人的财产线索、比如影响处置的重大诉讼、潜在购买人的意愿和能力、收购处置决策信息、项目评估信息，影响项目处置的其他重要信息等，很多信息甚至涉及到商业机密。一旦某个资产包或项目进入可谈判询价阶段，围绕这个资产包的所有信息会自动转入一个收敛状态。这个时候，公开有限的信息资源与人共享在商业上是非常不明智的事情。
不良资产的估值痛点，根本原因就是这个行业本身是个买方市场，交易不活跃，交易主体单一，没有完整的产业链条。定价的关键在于双方持有信息对等，在于不良资产整个行业的运作。互联网可以起到广告公示作用，也可以建立公开竞价机制，单体项目也许可行，但是对于大规模的不良资产包而言，网络竞价交易往往成为一种迫于政策监管要求而设计的形式。各地成立的股交所、金交所，一个鲜为人知的惯例就是，线下撮合，线上交易。
债权本身不值钱，大家看的是未来的收购成本与债权面值之间的回收空间。因此，处置能力至关重要。从传统的三打一拍（打官司、打折、打包、拍卖），到债务重组、债转股、资产证券化，这些处置工作评的是人的智力、脑力、魄力和资源人脉。即使通过互联网实现了真正竞价交易，也仅完成了资产收购的步骤，对于漫漫处置道路而言，互联网的作用可能微乎其微。
互联网关注的是“长尾效应”，而不良资产玩的是“二八法则”。以互联网金融为例，互联网关注的是被传统金融排斥在外的那80%的社会群体（个人、中小微企业）以及相应的资产配置，而不良资产包的业务逻辑带有“赌石”性质，关注的恰恰是资产包中那可能实现超额回收的20%的资产。
互联网的理念是普惠共享、大众参与，而不良资产则因其风险、体量和专业性，参与者主要是机构，互联网无法改变这一格局。
因此，不围绕或者不解决上述问题的“不良资产+互联网”模式，以及不符合逻辑的商业模式和盈利模式，都是需要深刻质疑的。
我们需要怎样的辨别能力和投研态度
中国投资领域的“羊群效应”和“投资空转”现象非常明显。从楼市、股市，到钢铁、光伏，再到互联网金融，每个过热行业背后有大量渴望超高利润回报的资本在推波助澜，他们可能缺乏对所投资领域基本规律和运营模式的分析认识，缺乏对宏观环境和行业周期性的趋势研判，考虑更多的盈利模式和退出渠道可能就是“高空接抛”和“击鼓传花”，投资底线就是如何在高涨的价格预期通道中避免做“接盘侠”。
最终给市场造成的结果往往是，炒热了市场交易价格，造成行业表面虚假繁荣。这样的投资行为和态度，极大浪费了社会资源，打破了一些新兴行业和企业正常的成长轨迹，推迟了一系列高风险企业、落后产能的出清速度，劣币驱逐良币，老旧业态死而不僵，新生业态拔苗助长。
至于不良资产+互联网，我们希望的是真正能够解决不良资产行业痛点有效探索和试验，回归内容，回归源头，回归不良资产业务属性和逻辑，认真的思考、设计和探索经得起推敲和考验的互联网模式。
（摘自：资产众筹）
第二部分：房地产类不良资产处置“八大创新方式”！
房地产不良资产主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、写字楼、存量房、投资物业等。
第一类：涉及违规、违建、超建的房产
比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡。此类房产会面临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，开发商无法实现销售、无法支付工程款和银行贷款，变成不良。
第二类：由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区，项目以大的城市综合体为主。
第三类：因复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。
这种以民营企业投资的地产项目居多。比如有位民企老板，之前拿地项目估值10个亿，从银行借了5个亿，信托借了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1个亿，相当于10亿的项目借了9亿。
后来，由于项目没设计好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之于法律。法院将整个项目查封，进而导致项目更是无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。
第四类：市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差，进而导致项目陷入困境。
例如一个包工头，拿了一块有湖景的地，坚持要实现自己的个人梦想和情怀，建豪宅。于是，在湖边造了很多大别墅，但在当地市场，能够买得起几千万别墅的都是高端客户，不仅挑产品，还挑开发商，显然这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了这么高的售价，于是房子卖的很慢，进而没有资金支付工程款和银行贷款，形成了烂尾楼。
第五类：纯粹是基于市场原因导致的不良。如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段，那么，房产项目变为不良也就不足为奇。
房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。
由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。
1、散售型物业是相对容易估值的，比如周边开发商拍地的价格、周边市场的房价(市场比较法)、成本法(土地+建安成本)都是常用的估值方法。
2、持有型物业，持有型物业的估值核心逻辑在于它的租金和现金流，根据物业能产生的现金流和净租金收入来对物业进行估值，同样的现金流和租金收入的物业，在不同的市场环境中，估值会不一样(包括资金充裕性、市场供应、投资人预期等因素都会影响估值)，流动性宽裕、资金越多时估值越高。
