苦
熬143天后，正定新区终于可以松一口气。
河北自贸区正定片区落地，正定新区有了下一个「安身立命」之处。
说起来，还真是令人唏嘘：
自2011年5月动工以来，到今天，3040天，正定新区几乎是靠石家庄的「一己之力」，才有了今天这副模样。
政府部门算过账，到2019年，正定新区的计划投资是两千个亿，其中已经砸下来的投资就有六百个亿。
要知道，2018年全年石家庄的全部财政收入刚刚过一千个亿，这八年砸在正定新区的投资规模快赶上石家庄一年的财政收入。
「家大业大」，能「勒紧裤腰带」拿出这些真金白银，着实不容易。
对于这样一个从零起步的新区而言，决策层对它给予厚望。
当然，正定新区设立背后的「潜台词」，我们不必细究。
对于在城市更新上举步维艰，「棚改」更是难上加难的中心城区而言，已经是「尾大不掉」。
因此，与其在中心城区内死磕城市更新，倒不如跳出中心城区另辟蹊径。
这不是石家庄的独创。
朝黄河南岸看一看，2001年启动郑东新区规划和建设的郑州，也是在这一年开始，与石家庄迅速拉开差距。
2018年，郑州已是万亿经济规模，石家庄却停留在六千亿上下来回「挤水分」。
郑东新区之于郑州，厥功甚伟，当年对郑州跳出向东的决定抱有怀疑的人，今天都闭了嘴。
历史选择了正定新区，将它作为石家庄城市发展的「样板」和应有模样。
看看地下能「跑车」的综合管廊，地上真能跑车的宽敞交通，正定新区的「骨架」已经搭建起来。
然而，砸了六百亿的新区，却先后将「宝」押在了三件事情上。
结果，「申请国家级新区」被河北雄安新区这个「千年大计」截胡，设置行政中心被决策层坚决「否决」，两件事情落空，正定新区输给了过去；
如今，河北自贸区设立，正定片区入围。
干了3040天，砸了六百个「小目标」和身系大任的正定新区，已经发现：
自贸区并不是救回预期的「灵丹妙药」，更不是扭转乾坤的「大罗神仙」。
正定新区要做的，是不破不立，不弃不生。
这一轮设立的自贸区共六个，加上此前已经公布的上海自贸区临港新片区，算七个。
而到今天，全国的自贸区已经有18个。
有人说，自贸区多了，和国家级新区一样，「物以稀为贵」，价值反而下降。
然而，「打铁还需自身硬」。
像本轮和正定一起跻身自贸区的苏州，其自贸区主体基本覆盖了苏州工业园，而苏州工业园早已声名在外，博世的全球研发中心在2018年就落地到那里。
反观自贸区搞「孬」的，也大有人在。
对于正定自贸区，小回的判断只有一个：
这里面嗅觉最灵敏的，自然是房地产市场。
和正定、苏州一起跻身自贸区的南京江北，在消息一出后，就有人到当地项目接盘购房；
还有的项目当场宣布封盘涨价，这架势颇有点市场「由冷转爆」的架势。
反观正定新区，作为正定自贸区的主体之一，这两天的动静似乎不大。
国务院批复正定自贸区的消息公布当天，小回给正定新区几个项目的朋友打听，反馈的说法近乎一致：
反映应该没那么快。
讲真，清明假期后至今的正定新区房地产市场，可以用「愁云惨淡」来形容，项目的成交情况并不乐观，有的项目开盘当天的去化规模甚至只有个位数，一些项目甚至直接放弃了「先期认筹、集中开盘」的打法，售楼场所开放就认筹订房，到一定阶段直接转签购房合同，连个仪式都省了。
放眼石家庄房地产市场，正定新区集中了数量最庞大、布局最密集的全国性或地区性房企，前前后后有十家之多，品牌不输其他片区，仅从气势上，正定新区对全市就有压倒优势。
正定新区的过往和现在，是将「宝」押在了不该押在的地方。
正定新区市场经历过三个阶段：
2015年和2016年，滹沱河南岸的中心城区房价开始启动，经过四年建设的正定新区也有一些模样了，和中心城区相比，彼时的正定新区房价只有6000元/平方米，优势非常明显，再加上正定新区的各项规划初见雏形，将中心城区内正风起云涌的投资需求吸引过来，最鲜明的例子便是旅投福美十号院和正定天山熙湖。
这是第一轮。
到了2017年，经过过去两年投资需求的热捧，正定新区房价也追了上来，到了1.2万元/平方米的水平。
当年又有「限地价、竞人才安置房」的住宅用地挂牌出让，将地价直接推上了动辄1.5万元/平方米，甚至直上2万元/平方米的高度。
加上设置行政中心的消息一经传出，正定新区房价已经没有了下降的道理，这个时候身在正定新区市场内的购房需求已经变成了看好新区发展，计划长线投资或改善居住的购房需求。
这是第二轮。
然而，正定新区高地价令政府部门承受了地价调控的巨大压力，接下来的「双限、双竞」和长达十年的限售期，使正定新区出现了1.4万元/平方米的限价房，这令市场首次怀疑当前的房价水平是否妥当。
接下来，正定新区功能、定位有所调整，改善需求退潮，剩下「裸泳」的，便是首置需求。
但在正定自贸区规划公布前，对正定新区的深深怀疑完全笼罩了滹沱河北岸。
这便是第三轮，也就是今天的正定新区市场。
从根本上说，砸了六百个亿进去的正定新区，已经用真金白银充分证明了石家庄这座城市「北跨滹沱河」，在河对岸规划和建设省会城市「样板」和「未来」的决心。
然而，从普罗大众到房企项目，几乎所有人的目光都死死盯着正定新区的功能和定位，死死盯着中心湖公园北侧的那幢大楼，却忘记了：
和当下关注度颇高的高新区相比，正定新区的全方位优势似乎很少有人提起：
紧邻滹沱河，这是石家庄新版城市总体规划必须遵守的第二条「生态红线」，动弹不得。
规划起点高，前述地下综合管廊、轨道交通和地面交通路网、市政场馆已有基础，公园绿地也密集。
住宅用地容积率不能超过2.0，再加上2018年10月出台的城市居住区规划设计新规，想做「大高层」和「小洋房」搭配的项目难上加难，纯「低密」已是必然。
▲ 滹沱河作为第二条「生态红线」对石家庄中心城区的影响
从历史渊源、起步规划，到自然环境、基础配套，正定新区的市场表现都不该是今天这副模样。可走到今天，只能怪过往九年，市场错将所有的「赌注」，押在了从制度，到政策都都很难实现的目标上。
放弃幻想，回归现实。
正定自贸区的落地一如此前轨道交通一号线北延正定新区线通车时，有圈内朋友说的那样：
好在，这两项利好，一项来自政策，一项来自城建，都不是「冷水」，而是久旱之下市场强烈期盼的「甘霖」。
这其中，位于轨道交通一号线北延正定新区线终点站福泽站的万科正定文化村，显然又踩到了点上。
这个脱胎于万科良渚文化村，取材于正定的项目，是万科在项目规划和城镇运营上最新经验的「缩影」，亦如同万科在正定新区构建的「小型城市」，即将在下个月与石家庄见面。
说它是「小型城市」，因其规划面积1100亩，将囊括村民中心、文化创意中心、特色商业街区、优质教育配套、现代医养设施和高品质居住区等多项功能板块。「抚今」的项目规划脱胎于「追昔」的正定味道，形成了这个项目的独特趣味。
从它首批两个地块的名字：
「长乐坊」和「阳和坊」，均取自正定古城的两座地标：
「长乐门」和「阳和楼」，便可窥见端倪。
万科的想法与正定新区着力构建「新城区」的思路不谋而合：内部的完备配套自成一体，外部紧邻轨道交通一号线北延正定新区线，南邻正定新区的「绿肺」园博园，要的就是未来的「村民」们进可在自贸区「乐业」，退可在文化村「安居」。
至于项目的产品，据小回了解，其首次开盘销售将以89平方米的两居室和115平方米的三居室为主，后续还将有面向更多需求的产品，且让我们耐心等待，等它逐个揭开面纱。
对于正定新区而言，自贸区不是它的「灵丹妙药」：
一纸自贸区的批文，不能立竿见影地在正定新区内立起林立的商业、医疗、教育等各项生活配套，给这个承载石家庄城市发展更多野心和梦想的「新城区」以补强之力。
但是：
