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2023-07-06 点击：602
不查征信交定金 违约干吃哑巴亏
省城市民刘女士最近遇到烦心事，至今没有合理的解决方案。今年4月，她在迎泽区某楼盘看中一套商品房，交了两万元定金预备签订合同、办贷款时，发现自己的征信出了差池，导致办理不了贷款。销售人员告诉她，房子如果买不了，她所缴纳的定金也不予退还。
刘女士称：“接到销售签合同、办贷款的通知后，我到售楼处提供了相关证件和证明，等待贷款审批。得到的答复是，征信不过关无法办贷。置业顾问给出的解决方案只有两个，要么付全款，要么退房但购房2万元的定金不退。”刘女士对这种结果无法接受。她在交2万定金时，置业顾问并没有明确强调贷款审批不合格不给退定金，也没有提醒和要求业主提前查询征信后再交定金。购房全程，她是按置业的要求，先交2万定金、再交首付，最后在置业的引导下办合同，到售楼处合作的银行办贷款。造成如今的结果，是售楼处的收款流程不合理。刘女士在交定金前，如果先查征信，知道自己无法办贷款，她就不会交定金，更不会产生后面的一系列麻烦。
根据刘女士提供的线索，业内人士联系到接待刘女士的销售人员。对方称，客户征信不合格，非售楼处原因，所以不能退定金。对方称，省城各房企及楼盘都是按此行规执行。
无独有偶，2018年在晋中市某知名房企楼盘购买了164平方米三居的郭先生也遇到过类似问题。郭先生购房时因为公司债务纠纷影响到个人征信，在与房企沟通过程中，郭先生表示可以配合售楼处，将购房房主更名到家人名下，售楼处却称办更名可以，但是得重新交定金，已经交的定金不退。
2020年，省城南内环西街千峰路某名盘，业主王女士也遇到这样的问题。王女士曾和售楼处协商，她可以不退房，等征信记录合格后选择该项目后期发售的同面积期房，哪怕单元、楼层、楼栋位置等条件欠佳也行，但同样遭到售楼处拒绝。
购买了小店区某楼盘的乔先生是个生意人，月收入不固定，支付月供的能力充沛，但银行提供的固定月流水额度不够，导致贷款被拒。上述购房者贷款审批不合格的原因均为短期征信不合格或月供能力未通过审核，但是置业顾问在要求业主交购房定金前，却未要求业主提前查询征信，也未告知业主贷款审批不合格不退定金等信息。房企或售楼处不退定金的依据是业主未按约定支付房款，属于违约。
售楼处工作人员的解释是，业主无法办理贷款，意味着银行无法按约定周期向房企支付全额购房房款，造成房企售房逾期收款。“逾期收款对开发商造成的直接损失是利息损失，间接损失会影响开发商的开发进度和周期，甚至带来工程延期、交房违约，同时，此类办不了贷款的业主还占着房子，耽搁了售楼处的最佳销售期。”
刘女士与楼盘签订了购房意向书，其中第七条对“买受人逾期付款的违约责任”约定：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行;逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。
据卡农社区了解，遇到此类问题的购房者要想拿回定金，要么和房企死磕，要么找“有脸面”的熟人给房企施压退定金，无法避免地要和房企来场绞尽脑汁的“恶战”。
置业提示有必要 查询征信须本人
“业主在交付定金前一定要先查征信，了解贷款银行的房贷要求。”某名盘销售经理提醒购房者，银行审批房贷主要看几个因素，包括工作及收入是否稳定、银行流水是否满足月供要求、个人征信以及个人负债状况等。不符合贷款要求，就不要交定金。
中铁诺德城的销售主管赵沛称，为避免业主交了定金，贷款审批不合格的情况，该项目售房前会提醒业主查征信，帮助业主与合作银行对接，先完成房贷预审批环节，以避免不必要的麻烦。赵沛称，售楼处只要专业客观，客户情况属实，通常不会存在贷款被拒还退不了定金的情况。业内人士走访中了解到，万科、保利、中铁等部分名企大盘会提前了解客户资质情况，达到要求才会为客户预约银行，办理贷款。某国企楼盘，要求客户先提前打好征信报告，开好收入证明、银行流水再定房。置业顾问有提醒客户查征信的义务。同时，个人征信只能本人去查。
为避免纠纷，部分银行提升了个贷审批服务功能。例如，招商银行有“预审批”功能的线上服务，将贷款审批决策移至贷前环节，预先在几秒钟时间内全面系统、科学判断客户贷款资质，有效排除风险客户，并为客户经理上报贷款材料提供有效的参考和建议。与招商合作的售楼处，会对贷款资质把握不准的客户进行征信资料查询、贷款资格预审批，预审批通过后，再要求客户交付定金。
不论是线上还是线下，房贷客户只要通过预审批和正式审批后，银行的贷款流程基本一样。比如民生银行、建设银行、农业银行和工商银行，借款人向银行提出贷款申请，并提交贷款所需资料;银行受理贷款，并进行审查、审批，看其是否符合贷款要求;审批通过后，借款人与银行签订贷款合同。该合同包括担保合同、抵押合同等。签完合同后，办理抵押登记手续;银行给借款人发放贷款;借款人按时足额偿还月供;贷款结清后，办理产权抵押撤销手续。
据卡农社区了解，四大国有银行工商银行、建设银行、中国银行、农业银行都是线下预审批，可以最大限度规避贷款批不合格的问题，为最后的面签贷款做最充足的准备。
“客户对自己收入水平与还贷能力是否匹配心知肚明，仅有极少数客户无法通过贷款审核。极个别客户存在个人身份信息被他人借用甚至盗用，出现了征信问题。所以一定要看管好自己的身份证等重要证件，找不到后要第一时间挂失。”银行工作人员提醒说。
房贷审批因素多 征信、财力都重要
事实上，购房贷款审批不各格的概率较低。但是贷款审批不合格的原因有很多，不同情况的解决办法也不相同。业内人士走访民生银行、建设银行和招商银行等银行的房贷部专业人士，了解到以下一些可行的解决方案。
个人征信不良最佳解决方法是用户要及时还清逾期的欠款，最大限度降低逾期记录的负面影响。各银行营业网点的逾期记录结清时间根据客户贷款及欠款额度、次数有差异，还款后还有逾期记录的业主只能等逾期记录结清后再贷款。业主及银行客户保持个人征信良好记录的最佳办法，就是减少借贷行为，已办理的借贷业务要及时按时还清。
贷款资料如果出了差错相对好解决，人工审核时，一般审核用户的贷款资料是否齐全，之后还会由系统再一次进行审核。用户在提交贷款材料之前，需要先检查自己填写的贷款材料是否真实、准确，确认无误后再提交给银行。
财力证明必须要仔细，人工审核时会审核用户是否提交了相关的财力证明，到系统审核的阶段才是审核财力证明是否真实、有效。用户提交的财力证明必须真实有效，且符合银行贷款的要求，这样才可以通过系统审核。
另外，房贷审批中的负债情况也很关键。人工审核不查询用户的个人征信报告，因此无法知道用户的负债情况。而系统审核会直接查询用户的征信报告，这样就可以发现负债率过高的问题。用户在申请银行贷款之前，应该确保个人负债率不要超过50%(负债率=(总负债÷总资产)×100)，比如个人在短期内名下集中了其它房贷、车贷、大额借贷款等借贷业务，负债率就会提高，影响办理房货，需要客户提前降低负债率。
还有收入证明，客户在房贷贷款预审前，可以和个贷经理了解下个人收入证明、流水的具体额度和条件有怎样的要求，不能随意找张银行卡打出流水就当个人收入及流水证明。
贷款审批不通过 定金还能退还吗?
房贷没有批下来，已经交了的定金，能退吗?就此问题，业内人士咨询了相关律师。
山西华昭律师事务所的张学巍律师说，按揭贷款办不下来的原因有很多，在实际中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。
如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。
如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不合格，造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。如果合同约定的时间已到，买方无法支付房款属于违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。
还有一种情况，非买卖双方的原因造成的付款逾期，比如政府政策或者银行规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。
“主要看是谁造成违约行为的。”张学巍说道。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
“有了预审批的环节是对广大购房者权益的保护，等于将先交定金再去贷款的流程稍作调整。先确定自己是否能贷款再交定金和首付，这样即使购房者被拒贷也不会有损失。售楼处也应该积极为客户考虑，将客户利益优先。”张学巍律师说道。据卡农社区了解，为避免此类情况的发生，省城部分楼盘已对付定的流程做了合理调整，有些楼盘明确表示，如客户办不了贷款，可以退定金。
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