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2022-10-17 点击：1220
一、二手房评估价和成交价有啥不同?
1、评估价
评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个评估值。
2、成交价
买卖双方商定后的实际买卖价格，通俗来说，就是购房者最终支付给卖家的总金额。
二、哪些情况需要做二手房评估?
一般而言，买卖双方对二手房交易价协商后达成一致，只要双方无异议即可在房管部门完成过户。
三、为什么还需要第三方来做估价呢?
1、一方或双方主动要求评估
这种情况一般发生在买卖双方或者一方对行情不太了解，虽然不差钱，但也不能被坑。
2、房产保险
房产保险是需要估值的，一旦被保险的房屋出现问题，则按评估价给予赔付。
3、房产抵押
就跟古代的典当行一回事，你把房子抵押给银行贷款，贷多少，怎么算?不可能要多少银行就给多少，需要按评估价贷款。
所有的二手房贷款(含公积金贷款和商贷)都需要评估，银行和公积金管理中心需要根据评估结果给出贷款额度。
4、房产纠纷
双方签订二手房交易合同后，如果一方对价格不满意而发生纠纷，则需要第三方给予评估，作为仲裁、调节或诉讼的参考。
四、影响二手房评估的因素有哪些?
二手房交易中，不难避免，买房想压价，卖房想提价……所以，房屋估价就显得中肯很多，那么，哪些因素会对房价产生影响呢?
1、位置、地段
按各地的位置参考平均价格，苏州市区范围内6个区域(吴中、吴江、姑苏、高新、相城、园区)，各个地区有着不同的配套设施和商业区域。
以姑苏区的房子为例，即使同个板块，也会因为老城区和新城的缘故而导致均价不一。
所以作为估价者而言，所能参考的还是以该地区房产的平均价格为准。
2、环境因素
如小区平面布局、设施、绿化、房屋外观造型等。
此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套设施等都会对房屋产生较大的影响。如无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%;相反，小区周围如果分布着学校，小区内有专门给老人和孩子提供的娱乐场所，这些则是加分的。
3、楼层与建筑年代
通常在同一幢房屋内，多层房屋由于楼层的差异，每平方米建筑面积可相差50-300元不等。房龄大，房价自然会低一些。
4、房型、朝向和装修情况
在同一地段，且建筑面积相同的情况下，竖套房型比横套高。在同一幢房屋内，同一层次的房屋，由于朝向的不同，其每平方米建筑面积可相差50-200元。对5年以上的老式房屋装修，其装修成本则可进行折旧。再者，装修风格如果比较新潮不易过时的，也是可以加分的。
5、折旧费
房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%;钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年，那么每年的折旧率为1.4%左右。
因此，在看房时，要知道该房屋的剩余使用年数。
以上，可见估价是一个很复杂并且微妙的过程，往往一个朝向，一个楼层等细节因素，价位的差距就显现出来。
我们以一套成交价为300万的二手房为例，购房者需支付30%的首付，即90万，剩余210万走银行贷款。
如果评估价上调50%，则房价估值为450万，首付上浮至135万，剩余315万走银行贷款。
通过上浮首付来增加交易门槛，而且315万的贷款额度较上浮之前多出105万，贷款人收入水平很可能无法获批，这笔交易就无法完成。
还有，评估价上浮后，随之而来的交易税费如契税、增值税、个税等都会随之增加，进一步增加了交易成本。光税费这一块，就可能增加了3%的税负成本。
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