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2023-02-16 点击：917
商业银行办理按揭贷款业务，一般要求按揭贷款申请人在申请时的年龄加上贷款期限不超过65岁或70岁，现在部分银行要将这一限制延迟至不超过80岁，其主要考虑是提升按揭贷款规模，解决房地产需求端的问题。
一位资深银行人士表示，近期部分区域积极地稳楼市，这确实使银行对房贷的要求进一步放松了，使得能满足买房条件的群体扩大了，主要是提振市场需求，银行也可以借此推广业务，“但这样也不可避免地需要银行适度放宽风控要求，同时也可能会影响到退休人员的生活质量，并对其他方面消费产生一定的挤出效应。”
有银行房贷年龄期限可延长至80岁
近日，“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”引发热议。
据南宁当地媒体报道，2月11日，南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，多家银行确认了该消息，已有部分银行开始执行。
对此，当地有银行工作人员接受采访时表示，目前仅有部分银行可以办理。
南宁地区一股份行工作人员说：“先看楼盘，再拿材料过来面签，到时候具体看材料，材料需要本人的收入证明、银行流水、征信报告、身份证、户口本以及结婚证。”
此外，该工作人员提示，现在借款人年龄不能超过70岁。
据媒体报道，银行业内人士称，80岁并非指贷款人的年龄，而是贷款人年龄与贷款期限的总和。该负责人强调，“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。
另有媒体报道，除南宁外，北京也已有个别银行将贷款者年龄和贷款期限的总和放宽到80年;宁波已有2家银行于近期调整房贷政策，将“年龄+年限”之和提升至最高80周岁。另外，杭州已有2家城商行延长贷款年龄至75周岁。
宁波地区一股份行个贷经理表示，按揭贷款最高可以贷到30年，如果客户按原先年龄规定，贷不到30年，银行就可以按照80岁的年龄上限来算。
上海市光明律师事务所付永生律师表示，从短期看，除一线城市外，多地房价稳中有降，居民买房积极性不高。为了扶持楼市，部分地区的个别银行相关政策也相继推出。
国家卫健委数据显示，我国居民人均预期寿命已由2020年的77.93岁，提高到2021年的78.2岁。
如果贷款人离世时未还完贷款怎么办?付永生表示，从长期来看，房价一般都会随着物价和GDP增长而缓慢上涨。继承人基本会选择继承遗产，同时也继承了债务，要继续还贷。《民法典》第1161条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。
“极端情况下，如果在房价最高点购买，房价暴跌，卖房总价不够还银行的贷款时，继承人会选择放弃继承。银行会将进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷，不足部分银行也不能再追究。”
此措施影响如何?前述资深银行人士表示，对银行来讲，银行需要适度让渡、放宽风控方面的要求，对于老年群体购房者，有可能导致生活质量有所下降。此外，在消费方面，房子虽然会对消费和投资有拉动作用，但同时也会挤出其他方面的消费，“短期的话，会对房地产拉动很明显，加快推动房地产平稳复苏，但中长期来看，对此措施的评估就需要保持审慎。”
对于房贷年龄期限可延长至80岁，业内人士也认为：“商业银行信贷风险审查最看重第一还款来源，对于大多数人而言，65岁之后的收入很难保证。用放低风险标准来刺激买房需求，对商业银行而言势必造成按揭贷款资产质量隐忧。”
有银行可办理接力贷
如果房贷借款人年纪接近70岁，贷款年限就会很短，加上月收入的约束，借款人的贷款额度也会很低，如何解决?
某股份行宁波一支行个贷经理表示，增加子女为共借人，可以增加贷款年限。“我们有接力贷的，可以按照子女的借款年龄来走，主借人还是父母，房子在父母名下，共借人名下是否有按揭贷款没有关系。”
另一股份行杭州某支行工作人员表示，目前该行贷款人年纪还是65周岁，如果增加子女做担保，贷款年限可以拉长。
据卡农社区了解，所谓“接力贷”，是指为延长贷款期限或增强还款能力，借款人与亲属(父母、子女)中的任意一人，作为共同借款人向银行申请贷款购买住房。
上述南宁地区某股份行工作人员也表示，若父母还款能力有限，可以进行共借，“具体要看是哪个楼盘”。
“做接力贷要综合判定，要根据贷款年限、贷款金额，再根据月收入等判定。”一股份行杭州建国支行工作人员表示，“具体就是子女作为保证人，一起偿还房贷，但是具体还要综合楼盘、贷款金额，包括还款能力等来评判。”
事实上，在该业务中，作为主借款人的父母若名下无房，无论子女名下是否有房，均可按照首套房标准办理房贷，对部分家庭来讲可以重获“首套房”资格。据卡农社区了解，购买首套房优惠较多，其首付比例、贷款利率等都会显著低于二套房。
前述资深银行人士表示，首先，这种贷款实际上会增加整个家庭的负债;其次，接力贷容易导致监管套利，导致政策调控效果削弱;最后，在子女较多的情况下，也可能会存在潜在的家庭产权纠纷隐患。
在刺激购房需求的背景下，特别是出现了按揭贷款申请人在申请时的年龄加上贷款期限不超过80岁之后，部分银行要求将子女作为担保人或者共同借款人，事实上就是之前被叫停的接力贷产品。
用接力贷形式刺激房地产需求可能带来按揭贷款风险上升、住户部门债务过快增长、养老保障等诸多经济和社会问题。
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