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2022-09-07 点击：1648
“您好，我是银行直贷经理，我们这边办理住房贷款降息转贷，就是把之前的高年化利率降为低年化利率，有一笔贷款额度给您，您这边需要吗?”近日业内人士接到“转贷”业务推销电话。据该经理介绍，若按揭贷款30年，金额100万元，利率5.88%，还款方式为等额本息，则转为20年抵押贷款后，利率降至3.85%，在月供相差不大的情况下，总利息少了69.52万元。
具体流程方面，“要转贷，我们先垫资，把它变成一个全款房，然后再抵押给银行，这样你30年的年限就变为20年，年化利率可以降到3.7%。”他介绍道，办理周期大概需要一个半月，只要办下来，利率就是固定的。
关于他们先行垫资一事，他说道：“先把客户资料递交银行，银行出批复之后，我们这边有专门的资方给你垫资。假如垫30万元，抵押出来之后再还给资方。”业内人士询问资金来源，他只说“肯定是正规的”。
业内人士表示了这样操作是否会有风险的担忧，他解释称：“风险是不会有的，因为我们专门做这个业务，就肯定有一定的把控性，有特殊的渠道。”
根据信贷中介的表述，其与银行有着较“深度”的合作。那么银行是否真会和他们合作呢?流程是否正规?
业内人士就此咨询了某国有银行个贷中心经理，他坦言，的确会有银行与贷款中介合作。“必须要全款的房子，信贷中介公司有正式的营业执照才行，也不是那么简单。”他表示，银行方面，业务都是正规渠道。
业内人士进一步询问了贷款中介公司先行垫资一事，该个贷经理表示：“如果产权证已办理，审核通过以后，房子有按揭的话，必须先全款结清，所以他们先把贷款还完，然后全款交给银行，办理抵押，银行再放款。”在结清按揭贷款到重新发放抵押贷款期间，信贷中介会搭个桥先行垫资，然后等银行发放抵押贷款后再还给他们，多出来的部分，可自行支配。
令人疑惑的是，难道真有白白垫资这等好事?资金成本怎么算?
业内人士了解到，垫资不是无偿享受的，信贷中介公司还要收取一笔“垫资费”。该个贷经理表示，此类公司跟银行合作，可能会包装一下，向客户收取费用。他透露，垫资费率可能在3‰左右，“反正很高”。而收费的过程，银行全程不参与。
当业内人士询问，垫资操作是否有风险，银行是否会审查贷款还款资金来源是否为自有资金以及抵押贷款用途时，无论是信贷中介公司还是银行，都未予正面回答。
从审慎经营的角度来看，此类操作或存在一定的合规风险。除此之外，购房人还需要着重注意一个问题，即“期限错配”。根据信贷中介的说法，“转贷”之后，抵押贷款年限可长达20年。前述银行个贷经理则表示：“一般来说，房产抵押贷款的期限为1年、5年，最多10年就封顶了，做不到20年那么长。”
而随着期限缩短，月供压力也会骤然放大。以抵押贷款金额100万元、利率3.85%为例：如果期限为5年，则月供高达18348.91元(等额本息)，即使期限为10年，月供也达到了10053.38元。相对于30年按揭贷款的月供来说，几乎翻倍。由此可见，若期限大幅缩短，那么借款人将要承受的月供压力，将成倍增加，会给短期现金流带来严峻挑战。如果超出了承受范围，也将无形中扩大“断供”的风险。
除了房屋抵押贷款，网络中还流传着消费贷、经营贷去“置换”房贷的说法。业内人士查询了国有银行个人消费贷款的期限，多为1年、2年，上限为3年。以工行“融e借”为例，虽年利率在4%附近，但贷款期限最多为36个月。
除了上述因为期限错配带来的还款压力，贷款人还面临更为严重的合规风险。
一名接近监管部门的人士对业内人士明确表示：消费贷置换房贷，是不允许的。“消费贷款用途要符合宏观政策规定，不得投向禁止领域，如房地产市场、股市等。”
如果违反了贷款合同所约定的用途，银行可能会采取提前收回贷款等措施，借款人将面临极为不利的情况。
因此，对于信贷中介，以及各类贷款“转贷”“置换”房贷的行为，购房者要擦亮眼睛，在合法合规的前提下申请和归还贷款，警惕各类营销信息，切莫偏听偏信，为信息差付出巨大代价，承受超出范围的月供压力，甚至冒着被“抽贷”的风险。
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